Aquí traigo algunas respuestas a algunas preguntas comunes surgidas sobre el tema "FIDEICOMISO INMOBILIARIO AL COSTO".(*)
1- Qué es un fideicomiso inmobiliario?
Se trata de una herramienta jurídica que vincula dos negocios distintos. Uno por el que se trasmite una propiedad del fiduciante (terreno, capital) hacia un fiduciario (administrador) y otro por el que sólo se permite un uso limitado del bien adquirido para el fin indicado en el contrato, y restituirlo luego al transmitente o a un tercero (beneficiario) por aquel indicado.- (art.1y2-ley 24441)
2- Porque Fideicomiso y no un condominio por parte indivisa?
El fideicomiso no constituye un fin en si mismo, sino, un vehículo apto para dotar de mayor seguridad jurídica a un determinado negocio.
Es una herramienta que por ser inembargable le da un marco de seguridad a las partes intervinientes.-
- Una de las diferencias está en que por parte indivisa el consorcio compra el terreno y éste pasa a ser propiedad en partes iguales de todos los consorcistas.-
- En el fideicomiso el terreno es cedido como propiedad fiduciaria al fiduciario.-
(al ser de propiedad del fideicomiso los bienes afectados al mismo pasan a ser inembargables (art.15-ley 24441), no es el caso de la parte indivisa en que puede quedar afectada y postergada la escrituración del resto de los consorcistas)
- al existir la figura del fiduciario facilita cualquier resolución de inconvenientes surgidos en el desarrollo de la obra.-
- en el sistema de condominio por parte indivisa el que resuelve es el juez.-
3- Quienes intervienen? (pueden ser personas físicas o jurídicas)
Fiduciante, es la persona que transmite los bienes (terreno, capital, etc.)
Fiduciario, es quien recibe los bienes en propiedad fiduciaria y tiene la obligación de llevar adelante el contrato y entregar el bien resultante al beneficiario.
Beneficiario, es quien percibe el bien pudiendo ser más de uno.- (art.1y2-ley 24441)
4- Los bienes (terreno, capital) pasan a ser propiedad del Fiduciario?
No, son propiedad del fideicomiso y como tal inembargables.- (art.14-ley 24441)
5- Como es la rendición de cuentas?
El fiduciario está obligado a rendir cuenta a los fiduciantes, trimestralmente o como lo estipule el contrato, no puede éste dispensar al fiduciario de dicha rendición.- (art.7-ley 24441)
6- Que beneficio tiene el Fiduciario?
Cobra por su tarea realizada y esto se estipula con tiempo y forma en el contrato.- (art.8-ley 24441)
7- Todo muy lindo pero y... las contras?
Si es que se puede llamar contra es que tiene un control fiscal muy exhaustivo y por ende se debe ser muy prolijo en el manejo de las cuentas, por eso la conveniencia de incorporar a un contador en el equipo de trabajo y la tranquilidad de todos que las cuentas están en orden-
En síntesis, la utilización de la figura "fideicomiso inmobiliario" permite al inversor invertir su capital en un negocio seguro y con control de todas las partes, a su vez será manejado por profesionales que actúan con prudencia y diligencia de buen hombre de negocios, en pro de un fin común.-
8- Que pasa si un Fiduciante deja de pagar las cuotas?
Para eso, entre otras cosas, existe la figura del Fiduciario, como lo establece el contrato ante la falta de pago de tres cuotas, consecutivas o no, el Fiduciario tiene la facultad de vender la parte, cubrir las deudas generadas y devolver al (ex) fiduciante el excedente.- (art.16 y 17-ley 24441)
9- Cabe la posibilidad de que la obra no llegue a su fin?
Es muy remota la posibilidad, (léase nula, “nunca digas nunca”) si un fiduciante deja de aportar, ya lo explique arriba; si el fiduciario no cumple, con una asamblea de fiduciantes se remueve del cargo (art.9 inc.a-ley 24441) y si el arquitecto o la empresa constructora no cumplen se desvinculan y se contratan nuevos profesionales.-
10- Se puede vender la parte antes de que se termine la obra?
Si, ahí esta la figura del fiduciario que tiene el poder de desvincular y pasar la parte a un nuevo fiduciante, quedando todo registrado en la escritura de fideicomiso.
11- Las unidades están adjudicadas previamente?
Si, en el contrato se indica la unidad o parte de la unidad funcional que le compete a cada fiduciante. (art.4 inc.a-ley 24441)
12- Cuando se termina el fideicomiso?
El fideicomiso se extingue con el cumplimiento de la condición para la que fue creado o superado el plazo estipulado en el contrato. (art.25 inc a-ley 24441).
En nuestro caso (fideicomiso inmobiliario) cuando se adjudican todas las unidades funcionales y los beneficiario/fiduciantes escrituran la propiedad a su nombre.-
(*) Fuentes:
Ley N° 24441 “Ley de Fideicomiso” (ver archivo adjunto)
Articulo “Fideicomiso Inmobiliario” por Daniel Enrique Butlow
Escribano Leonardo Villegas
